¿Bajará el mercado inmobiliario en 2021?
El año que concluyó impulsó sectores económicos muy globalizados y el estado de emergencia sanitaria provocado por la COVID-19 ha provocado desglobalización en cadenas productivas situando las actividades en sus correspondientes regiones de origen. La economía mundial se enfrenta a una situación tan disruptiva pero a la vez ofreciendo un ambiente de perspectivas positivas dentro de un ambiente de inversión extranjera que nos permite visualizar la nueva tendencia para el mercado inmobiliario industrial-logístico respecto al residencial-terciario.
Mientras, los principales puntos de interés del logístico no cambiaron su target. Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, o incluso Zaragoza crecieron a la baja en el sector residencial.
La previsión de 2021 para el mercado residencial es que se consolidará en débiles bajadas de entre el 5% y el 6% en las principales ciudades. Para viviendas de reposición, enmarcando la segunda residencia y viviendas usadas fuera de estas ciudades, las caídas de precio pueden ser muy significativas: del entorno del 39%.
De la misma forma el mercado retail sufrirá una fuerte debacle provocado por la situación de emergencia sanitaria y el estado de alarma que provocará el cierre de miles de locales comerciales y que será muy difícil poner de nuevo en el mercado. Los locales comerciales en situación prime ajustarán sus precios a la baja para mantener rentas.
Uno de los principales motivos por los que se producirán el cierre de estos locales es el comercio online que ya venía con mucha fuerza desde el 2017 y este 2020 ha sido el año de la consolidación. Los pequeños negocios que ocupan miles de locales en nuestras ciudades cerrarán para beneficio de grandes empresas de e-commerce, que invertirán en desarrollos logísticos que puedan sustituir la actividad del sector. Aunque pueda ser una alternativa a corto- medio plazo no lo es. Nuestro país tiene como origen la reciente crisis financiera-subprime de la cual estábamos en recuperación radical y no se ha gestionado la transformación de suelo industrial-logístico desde las administraciones locales y regionales. A finales de año nuestros stocks estaban circulando por nuestras carreteras por falta de espacio.
Actualmente tenemos que lidiar con los factores de la escasa oferta de suelo para la fuerte demanda de suelo logístico, junto con el suelo para actividades manufactureras que vuelven a recoger el testigo de producción inmediata para sus respectivas regiones debido a lo que antes indicábamos del fenómeno desglobalización.
Desde el INE (Instituto Nacional de Estadística), nos indican previsiones de crecimiento del entorno al 2-2,2% , pero si realizamos el análisis desde el mismo instituto que analiza el INI (Índice de producción industrial) el crecimiento será del 1,7%. El dato a tener en cuenta es que si observamos el mismo mes pero de hace un año el crecimiento es de -6,84%. Debemos tener muy en cuenta nuestra balanza comercial como los datos de exportación de nuestros productos que sitúa la variación interanual en el -8,18 `pero con crecimientos sostenidos mensuales del 0,3%.
La conclusión es muy clara y aunque nuestra economía esta muy castigada las perspectivas de crecimiento de futuro son buenas, aunque el punto de salida sea desde los números rojos.
Este último factor queda reflejado en el indicador de confianza empresarial que varió al alza en un 10,47% con respecto al trimestre del año anterior y que supone una variación del -19,53%
Esta valoración concluye con que la demanda del mercado se contrae en muchos sectores pero se amplia en otros e incluso de mayor calidad empresarial y productiva. De igual forma ocurre en el mercado residencial y comercial que potenciará el mercado de reposición por necesidades de crecimiento por la creación de nuevos hogares y con capacidad al acceso financiero. Este mercado de reposición se prevé con la transacción de 390.000 viviendas en el 2021. Respecto a este último apunte debemos indicar que el mercado de alquiler residencial impulsado por grandes inversores e inversión extranjera caerá debido a la falta de medidas políticas que garanticen intereses de inversores y los intereses de usuarios a medio plazo.
Sin embargo el mercado de alquiler de inversiones industriales-logísticas se consolidará por la fuerte apuesta de inversores y la solvencia económica de las empresas españolas. De este indicador también se desprende que cada vez más existe la tendencia de invertir recursos económicos en la actividad empresarial por parte de las empresas y potenciando como herramienta principal el alquiler de naves industriales y espacios logísticos.
Por tanto, como previsión para el 2021 debemos confiar en las previsiones de crecimiento del 5,9% de nuestro PIB y focalizarlo en inversiones concretas de necesidades básicas de actividades empresariales, como los sectores del e-commerce, pharma, alimentación y renovables. Mientras tanto, en el mercado residencial de reposición evolucionará en ciudades muy concretas con población de más de 150.000 hab.
