Estudio de mercado 1T/2019 -Vallès Occidental-
EL Vallès Occidental con cerca de un millón de habitantes, representa la comarca más poblada de Cataluña por detrás del Barcelonès. Sus 23 municipios integran el mayor índice productivo y de comunicaciones desde Barcelona al resto de la comunidad autónoma. Su proximidad al aeropuerto del Prat y al puerto de Barcelona hacen que la comarca posea el mayor tránsito de mercancías y logística.
EL PIB del Vallès se sitúa sobre los 26.074M, de los cuales 16.333M representan al sector servicios, 7.049M a la industria y 1,549M al transporte y comunicaciones. Todo ello con tres grandes arterias de comunicación: la AP-7, C-58, C-16 y la C-33, que absorben la actividad de tejido productivo y transporte de mercancías de la comarca.
En el 2019, en plena recuperación económica, después de casi una década de crisis de diferentes conjeturas, debemos analizar, municipio por municipio, comarca por comarca, las nuevas situaciones territoriales en necesidades y ofertas del parque actual, para definir y proyectar los inmuebles industriales de esta nueva década y de cambio de la industria.
La carencia de nuevas promociones de naves industriales por iniciativa privada y de la aplicación de resiliencia, por parte de los municipios, hacen que el parque actual sea obsoleto, con estructuras y construcciones fuera de normativa actuales. Estas circunstancias provocan que el precio del M2 de estos inmuebles residuales se fije en la franja baja, no llegando a los 4€/m2 y situando la media en 4,19€/m2, ( veáse gráfica).
Nuestra percepción es clara. Existe una rotunda ausencia de inmuebles de obra nueva en los cuales se puedan desarrollar actividades en condiciones de trabajo y productivas dentro de los requerimientos de la UE e internacionales. Estos inmuebles declinan la balanza de los precios en una repercusión por encima de los 5€/M2, en 5,25€/m2, por todo el conjunto de valor añadido que aportan a la demanda del mercado actual.
Insistimos que la oferta actual de mercado son inmuebles obsoletos. Representan cerca del 93% en relación con los inmuebles de nueva construcción, que en la gran mayoría de las ocasiones son en formato llaves en mano.
La oferta continúa siendo una de las grandes necesidades del mercado del Vallès Occidental, como también lo es de la primera y segunda corona. Las principales causas son la falta de suelo consolidado, la falta de suelo en transformación y la posibilidad de resilir en antiguas naves para edificar nuevos espacios industriales.
Esta última opción es la novedad que inversores y promotores privados están escogiendo para sus nuevos proyectos. La iniciativa pública debería poder desencallar un 10% del territorio en espacios industriales a corto plazo, pero aún así, debería de trabajar sobre una trazabilidad real y a futuro de la demanda del mercado industrial.
También cabe destacar que en cada ejercicio hay cambios de ciclo en la demanda industrial, debido a la transformación de las actividades, cada vez más exigentes. El estudio percibe un aumento de la demanda en los inmuebles de venta/alquiler en la tipología entre 500-1000m2 para los usuarios denominados “emprendedores” y un descenso en la tipología de los inmuebles de 1.500-3.000M2 y 5.000-8.000M2 para empresas ya consolidadas.
