Guia de compra: ¿Nos hemos equivocado al comprar una nave?
Enlazamos con la serie de guía en la compra y alquiler en el mercado inmobiliario industrial en Cataluña. En nuestra última publicación dábamos un recorrido a los pasos que debiamos seguir en lo que consideramos un guión imprescindible para alcanzar nuestro éxito de forma eficaz y que el aprovechamiento de nuestros recursos y tiempo sea eficiente.
Por todo ello, esta nueva entrada en nuestro blog nos orientará en la búsqueda de nuestra propiedad en régimen de venta. En este punto cabe remarcar las múltiples variables que pueden influir en la búsqueda y adquisición de la misma, pero nuestra recomendación seria la siguiente:
- Localización.
- Consolidación en normativa.
- Dimensiones
- Negociación.
- Compra venta
- Impuestos
1.Localización
Este punto es principal y a tener muy en cuenta por dos motivos; el primero, como denominamos en anglosajón, una buena “location”, siempre determinará que nuestro inmueble tenga un buen precio con rentabilidad y segundo, unas comunicaciones excelentes y por tanto un plus en la valoración final del inmueble.
Debemos tener en cuenta la centralidad en comunicaciones, ferrocarril y aeropuerto. El polígono industrial debe tener los servicios de gas, potencia, fibra y servicios a empresas como entidades financieras o vivero de empresas. La constitución de una junta de gestión y mantenimiento formada por los mismos propietarios y entidades públicas garantizan un polígono de calidad y con los servicios necesarios preparados.
2.Consolidación en normativa
Debemos saber seleccionar nuestra inversión para que sea polivalente en sus usos y por tanto que llegue al máximo de usuarios o inquilinos posibles. Será de vital importancia verificar con el Ingeniero municipal los usos permitidos y su alcance, la disposición de licencias en tiempo y requerimientos. También debemos asegurarnos que desde la gestión urbanística y el arquitecto municipal nos confirmen que no esta en fuera de ordenación ni en volumen disconforme y que se cumplen los parámetros edificatorios vigentes respectivamente.
Obtendremos la información necesaria que nos solicitará cualquier empresa que en un futuro desee implantarse en nuestra nave. La clasificación de las actividades vienen determinadas por cada municipio, las CCAA y en su caso Bomberos. Actualmente existen los tipos “A” “B” y “C” que agrupan las actividades por su riesgo de fuego.
3.Dimensiones
Determinar este punto será sencillo ya que ira relacionado a nuestra capacidad de inversión, por tanto, deberemos escoger la tipología según el importe a gastar. Al margen de este punto siempre optaremos por mayores dimensiones, mayor altura y las mejores comunicaciones. En segundo lugar, valoraremos la existencia de instalaciones de Contra incendio y detección, rociadores, oficinas, potencia, etc… De este modo ampliaremos el atractivo de nuestro inmueble en el mercado.
En tercer lugar la construcción. Valorar el prefabricado, el bloque de hormigón, una cubierta de fibrocemento o Deck, son puntos que debemos tener en cuenta para determinar el mantenimiento e inversión en el inmueble a corto plazo
4.Negociación
Deberemos conocer si la nave reúne de forma mayoritaria todos los requisitos anteriores y si es afirmativo, podemos estar seguros de que tenemos un buen producto sobre la mesa. El conocimiento del mercado de los precios será imprescindible para no perder la adquisición. Llegado este punto en la búsqueda y selección ya deberemos tener una horquilla de precios así como pre valoraciones de una tasadora homologada por un regulador oficial, que nos ayuden a fijar un buen precio de compra. El mercado de compra actual es muy ágil y debemos ser diligentes en nuestra propuesta y en la formalización para que no sea absorbida por otro ofertante o bien, contamine la virginidad del producto.
En nuestro papel de intenciones debemos dibujar el producto, el precio y la rentabilidad para no desviarnos y no dejarnos llevar por sensaciones ajenas al negocio.
5.Compra-venta
Además de establecer los acuerdos económicos en la escritura pública, deberemos analizar las posibles cargas que gravan la finca como son las hipotecas los prestamos, embargos, limitaciones de venta, tanteos por parte de la administración u otros. Un buen letrado experto en el mercado inmobiliario nos guiará para que la transmisión se realice sin incidencias y sin cargas. Nuestro inmueble debe ser adquirido sin cargas y que se pueda inscribir sin problemas en el registro de la propiedad correspondiente
6.Impuestos
La tramitación de los impuestos será de vital importancia para abonar lo que marca la ley vigente pero no más de lo debido. Por tanto siempre que la trasmisión sea entre empresas, deberá ser con aplicación del IVA haciendo renuncia expresa a la exención del IVA el cual será soportado y deducido en el mismo acto mediante factura y según la Ley del IVA sujeta a inversión del sujeto pasivo por Art.84. Además deberemos atender el impuesto fijado por cada comunidad autónoma. En el caso de Cataluña es el Acto Jurídico documentado que se abona como máximo a los 30 días de elevar a publico la compra.
El tipo contributivo respecto a una operación de compra-venta entre los vendedores o compradores a nivel particular, deberá estar siempre sujeto al Impuesto de transmisiones patrimoniales que se abona a los 30 días desde la elevación a público y se deduce como incremento del valor del inmueble. Toda regla tiene su excepción y en este caso, si la persona es sujeto pasivo de IVA, posee más fincas a su nombre y realiza declaraciones de IVA por ellas, podrá realizarse por IVA aplicando el tipo impositivo del acto jurídico documentado.
Estos 6 puntos podemos desgranarlos en dos partes; entre el 1 y el 4 como un módulo y el 5 y 6 como otro módulo de gestión. Estos pueden ir por separado en estos dos grupos pero no entre ellos.
Este algoritmo es la clave en la gestión para obtener éxito en nuestra adquisición inmobiliaria.
